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  • CBRE世邦魏理仕《2019年臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)年終回顧暨展望》全球避險(xiǎn)情緒持續(xù)，地產(chǎn)三大挑戰(zhàn)浮現(xiàn)
【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】CBRE世邦魏理仕2019年12月18日發(fā)佈2019年不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)年終回顧暨展望，受到全球政治風(fēng)險(xiǎn)影響全球經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，誘發(fā)市場(chǎng)避險(xiǎn)情緒高漲，投資人紛紛轉(zhuǎn)移投資策略，增加不動(dòng)產(chǎn)部位的持分；此外，受惠於貿(mào)易戰(zhàn)下的轉(zhuǎn)單效應(yīng)，多家臺(tái)商紛紛將產(chǎn)線移回臺(tái)灣，自2018年起從各類不動(dòng)產(chǎn)交易紀(jì)錄上皆現(xiàn)臺(tái)商回流蹤跡，亦為臺(tái)灣整體不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)注入新動(dòng)能。觀察2019年臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)表現(xiàn)，全年(截至12月15日)交易金額達(dá)新臺(tái)幣3,802億元(商用不動(dòng)產(chǎn)交易金額新臺(tái)幣995億元，土地交易金額新臺(tái)幣2,807億元)，創(chuàng)下CBRE自2003年有紀(jì)錄以來(lái)的歷史新高。

世邦魏理仕臺(tái)灣董事總經(jīng)理朱幸兒表示：「2020年臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)將持穩(wěn)，各類資產(chǎn)類別收益率可能下修。」
 
世邦魏理仕臺(tái)灣董事總經(jīng)理朱幸兒表示：「觀察2019年重大不動(dòng)產(chǎn)交易可以發(fā)現(xiàn)，投資人對(duì)於優(yōu)質(zhì)標(biāo)的出手闊綽彰顯了勢(shì)在必得的搶標(biāo)態(tài)勢(shì)，反應(yīng)了投資人肯定不動(dòng)產(chǎn)基本面穩(wěn)健的走勢(shì)；此外，由於全球經(jīng)濟(jì)仍存在不定性風(fēng)險(xiǎn)，建議投資人仍須預(yù)留操作的空間，切勿見獵心喜，並活用彈性投資策略，包括『地點(diǎn)』及『資產(chǎn)類別』的多元紮實(shí)佈局。預(yù)料2020年臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)將持穩(wěn)，各類資產(chǎn)類別收益率可能下修?！?br />  
在全球經(jīng)貿(mào)重新洗牌的背景下，政經(jīng)情勢(shì)新常態(tài)正成形，為協(xié)助投資人有效投資佈局，世邦魏理仕點(diǎn)出2020年臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的三大挑戰(zhàn)，提供投資人不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的全解讀。

 
 
2020年挑戰(zhàn)一：商辦低空置新供給稀，企業(yè)租戶幾無(wú)選擇。
 
世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)2019年全年數(shù)據(jù)顯示，受惠於多家中大型企業(yè)搬遷的激勵(lì)下，尤其在科技電信業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)的需求主導(dǎo)，臺(tái)北辦公室市場(chǎng)淨(jìng)去化量表現(xiàn)亮眼，以A級(jí)商辦為例，全年空置率降至5.05％，係為18年以來(lái)新低，推升平均租金達(dá)每坪2,790元(年成長(zhǎng)3.15％)，其中位於信義基隆區(qū)的頂級(jí)A級(jí)商辦租金漲幅尤其顯著，平均租金爬升至每坪3,466元(年成長(zhǎng)3.3％)，係為10年以來(lái)新高；此外，A辦租金上漲所產(chǎn)生的外溢效果亦使得其他商圈辦公大樓受惠，臺(tái)北市B級(jí)商辦全年空置率降至3.36％，平均租金同步穩(wěn)升達(dá)每坪1,788元(年成長(zhǎng)1.22％)。

世邦魏理仕臺(tái)灣交易與顧問(wèn)部主管陳頌民表示：「預(yù)料2020年平均租金成長(zhǎng)將平穩(wěn)增長(zhǎng)，全年成長(zhǎng)幅度將不高於5個(gè)百分點(diǎn)?！?/div>
 
世邦魏理仕臺(tái)灣交易與顧問(wèn)部主管陳頌民表示：「觀察臺(tái)北市辦公室企業(yè)租賃動(dòng)態(tài)，令人驚喜的是，有大部份需求來(lái)自於辦公室搬遷，在其中更有54％搬遷活動(dòng)是由B級(jí)辦公室遷往A級(jí)辦公室，包括組織人員擴(kuò)編、移往新落成大樓以彰顯高端品牌形象等都是主要的搬遷因素。然而，臺(tái)北市商辦在未來(lái)三年供給短缺，租賃市場(chǎng)已轉(zhuǎn)為房東市場(chǎng)，在面臨可出租的選擇有限之下，企業(yè)租戶亦積極採(cǎi)用新租賃策略，包括與共享空間合作、預(yù)租(pre-lease)、去中心化(decentralization)、以及購(gòu)置量身打造企業(yè)大樓(built-to-suit)。展望未來(lái)，預(yù)料2020年平均租金成長(zhǎng)將平穩(wěn)增長(zhǎng)，全年成長(zhǎng)幅度將不高於5個(gè)百分點(diǎn)?！?br />
 
2020年挑戰(zhàn)二：工業(yè)地產(chǎn)購(gòu)置成本升，臺(tái)商回流埋隱憂。
 
世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年全年(截至12月15日)不動(dòng)產(chǎn)總交易金額計(jì)新臺(tái)幣 3,802億元(年增率45％)，其中工業(yè)地產(chǎn)(工業(yè)土地、廠房、廠辦)延續(xù)前一年力道，總成交金額達(dá)新臺(tái)幣782.4億元(年增6％)；工業(yè)地產(chǎn)成交總量平穩(wěn)上揚(yáng)，反映出製造業(yè)廠商置產(chǎn)需求穩(wěn)健，使得工業(yè)地產(chǎn)投資熱度持續(xù)延燒。
 
觀察近十年工業(yè)土地及工業(yè)地產(chǎn)交易情形，工業(yè)土地的交易量於2016年達(dá)到高峰，當(dāng)年度成交金額共新臺(tái)幣420億元，隨後於2017年因本土建商縮手，全年交易恢復(fù)過(guò)往水準(zhǔn)。2018年受到全球政經(jīng)情勢(shì)影響，加上中國(guó)大陸內(nèi)需增長(zhǎng)放緩、企業(yè)營(yíng)運(yùn)成本走升因素下，許多臺(tái)商已陸續(xù)將部分產(chǎn)業(yè)遷回臺(tái)灣，強(qiáng)勁自用需求有效推升了工業(yè)地產(chǎn)交易，當(dāng)年度廠房及廠辦成交金額共計(jì)新臺(tái)幣596億元。

世邦魏理仕不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師聯(lián)合事務(wù)所施甫學(xué)所長(zhǎng)表示：展望未來(lái)，2020年預(yù)料工業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)仍將維持成長(zhǎng)趨勢(shì)，惟上升幅度將放緩，也因土地成本墊高導(dǎo)致報(bào)酬率下滑。
 
進(jìn)一步觀察臺(tái)灣工業(yè)區(qū)地價(jià)指數(shù)走勢(shì)，北北桃三都工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格漲幅高於全臺(tái)平均，過(guò)去五年漲幅達(dá)30％。世邦魏理仕不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師聯(lián)合事務(wù)所施甫學(xué)所長(zhǎng)表示：「臺(tái)灣工業(yè)區(qū)土地平均地價(jià)已錄得連續(xù)五年增長(zhǎng)，以交易熱區(qū)之一的五股工業(yè)區(qū)為例，平均地價(jià)已漲到每坪新臺(tái)幣91.5萬(wàn)元的水平，重新定義了投資人對(duì)於工業(yè)地產(chǎn)行情的概念。然而受到供給短缺以及部份非地產(chǎn)相關(guān)的因素(如供電及人力)影響，拉長(zhǎng)投資人購(gòu)置地產(chǎn)的評(píng)估期，甚至部分投資人及回流臺(tái)商轉(zhuǎn)而評(píng)估東南亞其他市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。展望未來(lái)，2020年在倉(cāng)儲(chǔ)物流、高科技業(yè)需求強(qiáng)勁以及工業(yè)立體化獎(jiǎng)勵(lì)誘因支撐下，預(yù)料工業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)仍將維持成長(zhǎng)趨勢(shì)，惟上升幅度將放緩，也因土地成本墊高導(dǎo)致報(bào)酬率下滑?！?br />
 
2020年挑戰(zhàn)三：投資標(biāo)的如鳳毛麟角，滿手現(xiàn)金反限縮回報(bào)。
 
觀察近兩年不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)，受到全球經(jīng)貿(mào)動(dòng)盪以及區(qū)域市場(chǎng)政經(jīng)磨擦，勾起投資人避險(xiǎn)情緒，自2017年下半年起投資人開始積極評(píng)估購(gòu)置地產(chǎn)的動(dòng)態(tài)，亦部份說(shuō)明了2019年臺(tái)灣全年不動(dòng)產(chǎn)交易量衝破歷史新高的深層因素，各式投資人如建商、壽險(xiǎn)業(yè)者紛紛出籠尋找可投資標(biāo)的之現(xiàn)象即可推知一二。

世邦魏理仕臺(tái)灣研究部主管李嘉玶指出「展望未來(lái)，預(yù)料投資人避險(xiǎn)心態(tài)不變，對(duì)後市抱持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度，2020年將繼續(xù)採(cǎi)取靈活的投資策略，部分不動(dòng)產(chǎn)類別的收益率可能面臨壓縮?！?/div>
 
世邦魏理仕臺(tái)灣研究部主管李嘉玶指出：「觀察2019年大型土地及商用不動(dòng)產(chǎn)交易案例，除自用型買方剛性需求支撐整體買盤，投資型買方亦積極購(gòu)入核心資產(chǎn)，而部分專業(yè)投資人如壽險(xiǎn)業(yè)及不動(dòng)產(chǎn)信託基金(REIT)更於2019年參與大型地上權(quán)案，並購(gòu)買物流倉(cāng)儲(chǔ)和醫(yī)療物業(yè)等多元化資產(chǎn)，其中保險(xiǎn)業(yè)者對(duì)商用不動(dòng)產(chǎn)積極度明顯提升，全年投資金額年增幅達(dá)114％(計(jì)新臺(tái)幣129億元)。展望未來(lái)，預(yù)料投資人避險(xiǎn)心態(tài)不變，對(duì)後市抱持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度，2020年將繼續(xù)採(cǎi)取靈活的投資策略，部分不動(dòng)產(chǎn)類別的收益率可能面臨壓縮?！?br />